Avril 2013 - Audit : la surveillance sur les entretiens.

Les bâtiments comportent de nombreux équipements mécaniques et autres qui représentent une part importante de la valeur de l’immeuble. Ces équipements mécaniques nécessitent souvent de conclure des contrats avec des entrepreneurs pour en assurer l’entretien et la réparation. Or, si l’entretien n’est pas réalisé par des professionnels compétents, il est plus que probable que la durée de vie utile des équipements mécaniques soit forcément réduite, des bris répétitifs surviendront, une perte de confort sera remarquée par les occupants et les coûts d’exploitation et de réparations augmenteront de façon substantielle. Ces évÚnements mettront en péril vos prévisions monétaires pour le fonds de prévoyance en plus de rendre les frais de condo caducs. L’ensemble de ses facteurs affecte à la baisse la valeur de votre immeuble.

Malheureusement, rares sont les propriétaires, les conseils d’administration (ou syndicats) qui se donnent le moyen de vérifier que l’entrepreneur choisi a réalisé avec compétences les travaux demandés. C’est souvent trop tard que les administrateurs et gestionnaires s’aperçoivent que les travaux (de réparation et/ou d’entretien) ont été bâclés par l’entrepreneur suite aux plaintes des occupants et à la recrudescence des bris et des problÚmes. Alors, vous êtes dans tous vos états. Les assurances vont-elles nous rembourser ? Allons-nous être obligés de demander une cotisation spéciale ?

Afin d’éviter une telle situation, il est donc recommandé d’agir en prévention et de faire vérifier périodiquement, par un auditeur qualifié, la qualité de la prestation des travaux effectués par l’entrepreneur responsable de vos équipements mécaniques. L’auditeur produit un rapport d’état visuel qui confirme que les travaux réalisés par l’entrepreneur sont conformes au devis, aux spécifications du fabricant et au code du bâtiment. L’auditeur vous informera si vous devez réclamer une reprise des travaux, si l’entretien est adéquat et si vous devez ajuster la fréquence et les tâches d’entretien.

Un auditeur professionnel est une tierce personne libre de lien face aux entrepreneurs. De plus, les recommandations de l’auditeur permettront d’augmenter la durée de vie des actifs et d’éviter des incidents qui pourraient compromettre la crédibilité du budget de réserve. L’auditeur vérifie de façon systémique toute la mécanique du bâtiment de maniÚre à prévenir un déclin ou vieillissement prématuré des équipements, d’éviter des pannes coûteuses par le remplacement préventif et progressif de certaines composantes des équipements plutÃŽt que de remplacer l’équipement au complet. Le fait d’auditer permet de retarder le remplacement des équipements mécaniques et reporter des déboursés importants.

Un immeuble bien entretenu, c’est comme votre voiture ! Elle fonctionne toujours mieux lorsqu’elle est propre et lorsque l’huile vient d’être remplacée (pérennité du moteur). Les visites de l’auditeur devront aussi avoir lieu de maniÚre cyclique pour vérifier que l’entretien est adapté à chacune des saisons et niveau de sollicitation des équipements mécaniques.

De plus, avant d’effectuer un premier audit, il est fortement recommandé d’inventorier tous les équipements mécaniques présents, de qualifier leur état de fonctionnement et leur efficience. Ainsi, les propriétaires, les copropriétaires et/ou les gestionnaires seront en mesure de connaître l’ensemble des équipements, leur état, les informations du fabricant pour l’entretien, les tâches à prévoir au carnet d’entretien desdits équipements et de colliger ces événements dans un registre en vertu du code de sécurité.

Rappelez-vous que l’information donne du pouvoir et qu’un dollar mal investi est un dollar perdu.

Comme on dit : savoir rapporte gro$.

À bientÃŽt,